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多方角力物流地產 發展運營如何應對？
2015-07-29
編者按：隨著國內物流的迅猛發展，在資本和政策、產業都向物流地產集中時，除傳統物流企業紛紛開始擴張物流設施外，不少房地產企業開始轉型涉足物流園區。
物流地產能否成功，關鍵在于其功能定位和后期的招商運營。物流園區和商業、住宅不一樣，不僅僅是建幾個倉庫，更重要的是采用先進的管理模式，提供一系列增值服務，包括人才培養、行政支援、信息服務、物流金融等全方位的服務。它追求的是一種持續而穩定的利潤回報，因此后期招商運營要求具備更加專業、更加復雜的管理能力。而要達到這些要求，園區運作中引入專業的第四方物流咨詢服務至關重要。
從現有的物流地產的發展局面來看，功能多元化的物流地產更受追捧，同時在后期招商運營過程中，更加注重信息化服務和金融服務，建設智能物流園區將成為顯著趨勢。而各路資本涌入物流地產無疑將會加速物流地產重新洗牌的過程，各物流地產、物流園區運營者如何在此輪發展形勢下獲取競爭優勢，值得關注。
物流地產：強化運營是關鍵
作者：榕江
5月5日，房地產開發企業沈陽萬景集團與中物天成資訊服務有限公司在沈陽萬景物流園簽署戰略合作協議。
同樣是房地產開發企業，5月29日，萬科企業股份有限公司與中鐵物流集團在北京進行戰略合作簽約儀式。
6月8日，新華網發表原創文章《萬科成立物流地產公司大量拿地向普洛斯“開炮”》，據報道，萬科已撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司，并且引入美國黑石集團作為股東之一，此則消息一出，在物流地產領域引發不小震動。房地產商熱衷于物流地產
萬景集團與萬科企業股份有限公司作為專業的房地產開發公司，已然開始在物流地產領域發力。而這些原來在房地產行業叱咤風云的企業進入物流地產領域必然會加劇物流地產的升溫。急速升溫的物流地產將要走向何方？
日前，中物天成咨詢規劃事業部總裁孔慶廣在接受《現代物流報·園區專刊》記者采訪時稱，沈陽萬景物流園僅僅是沈陽萬景集團發力物流地產事業的第一步。據悉，在未來幾年，沈陽萬景集團將以東三省為基礎，在全國范圍內建設一系列的倉儲物流園區，最終將形成一張覆蓋整個中國的物流園區運營網絡。
在5月29日，萬科與中鐵物流集團在北京舉行的合作簽約儀式上，萬科物流地產創始合伙人副總經理李鵬談到，“眾所周知，當前的房地產行業正在經歷從黃金時代到白銀時代的轉型，移動互聯網技術在影響著基本的商業運行法則，在這樣的背景下，萬科也在積極探索未來業務的轉型升級，未來萬科在做好住宅的同時，也希望能夠探索城市配套服務業。物流地產是城市配套服務業的一個重要組成部分，不管是從中國倉儲面積的效應來說，還是從消費者結構的轉型、消費習慣的升級，整個中國物流市場的前景非常好。”
萬科作為中國最大的房地產業，其一舉一動必然會引發媒體和大眾的關注。萬科進軍物流地產領域的步伐越來越明顯，表明了這家房地產巨頭對物流地產前景的基本判斷。業內專家分析，房地產拐點的出現正在加速房地產企業謀求多元化業務，而進軍物流地產能否為房地產企業增添新的利潤增長空間？對于此，業內評論認為，土地增值預期能夠為物流地產提供基本的利潤保障。而能否在物流地產領域成功掘金，還要看這些房地產企業能否成功運營物流地產。
運營是關鍵
孔慶廣在接受《現代物流報·園區專刊》記者采訪時表示，隨著國內物流的迅猛發展，在資本和政策、產業都向物流地產集中時，除傳統物流企業紛紛開始擴張物流設施外，諸如普洛斯、傳化等，不少房地產企業也開始轉型涉足物流園區，諸如萬科、萬景等。“物流地產與房地產的本質區別是，物流地產能否成功，關鍵在于其功能定位和后期的招商運營。而房地產僅僅是選址、建設、銷售，從其運作程序來看，物流地產顯然比房地產更為復雜。“物流園區和商業、住宅不一樣，不僅僅是建幾個倉庫，更重要的是采用先進的管理模式，提供一系列增值服務，包括人才培養、行政支援、信息服務、物流金融等全方位的服務。它追求的是一種持續而穩定的利潤回報，因此后期招商運營要求具備更加專業、更加復雜的管理能力。”孔慶廣說。
而在目前，我國物流園區在開發運營過程中，政府、開發商、投資商、運營商及入駐園區的物流服務商角色混亂，職責不明，尤其是運營管理不善，園區內企業惡意競爭，造成物流園區低水平、低效率運營，降低了其他企業的進駐意愿，進而導致物流園區空置率居高不下。國外經驗，一個物流園區必須在5%以下的空置率才能保持10%的利潤匯報，因此，物流園區必須擁有強大的客戶資源和維持客戶的運營管理經驗才能保持持續盈利。在這種情況下，運營模式更是決定物流地產成功與否的重要砝碼。
新入局者的盤算
中鐵物流集團執行總裁陸國榮在接受《現代物流報》記者采訪時表示，倉儲業以前以自我配套或第三方物業出租為核心導向，倉儲園區實現網絡化運營以后，從單純的物業收益，到倉內加工收益，倉后轉運配收益，物流金融收益，一方面為倉儲業轉型升級提供資金基礎，另一方面，網絡化推動能夠改變倉儲業自身的經營范疇。陸國榮稱，中鐵物流集團與萬科企業股份有限公司的合作倉儲業涉及前期建設和后期運營。集中在三個維度：其一，綜合物流園區的建設運營，例如運轉中心和倉儲的建設；其二，專業物流園區，例如，醫藥方面，吉林省通化市是國家兩個高新醫藥開發區之一，在吉林通化市建設醫藥物流園區；第三個維度，整合大量的倉儲物流園區，進行深度開發。
從陸國榮列出的中鐵物流集團與萬科的合作除涉及綜合性物流園區和專業物流園區的建設運營外，更重要的部分是雙方將整合現有的物流園區資源進行整合。據陸國榮介紹，中鐵物流集團有意向建設一張覆蓋全國物流園區和倉儲設施的網絡，并在這張網絡上進行倉儲資源的線上撮合交易。除傳統物流園區具備的倉儲租賃、停車等基本功能外，著眼于整合現有的物流園區資源，顯然，新進入物流地產領域的萬科有更多的盤算。
孔慶廣表示，在政策、技術和資本等多重因素的驅動下，傳統的物流園區經營模式有待升級。以沈陽萬景物流園為例，其投入大量資金進行信息化建設，并且能夠提供投融資金融服務。相較于傳統的物流園區具備的倉儲租賃、停車住宿等基本功能外，新興的物流園區具備多元化的功能，包括電子商務作業區、定制化倉儲設施等。
孔慶廣介紹，隨著“互聯網+”的持續升溫，“互聯網+”物流已開始廣泛應用于物流園區，最近兩年來，國家交通運輸部不斷發文推進物流公共信息平臺的建設，國家平臺牽手傳化物流推出的物流信息管家，有力地推動智慧型物流園區的發展。在未來，平臺化、網絡化、智能化的物流地產的發展前景值得看好。
來自: 現代物流報
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